ข้อพึงระวังในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการทำนิติกรรมอย่างหนึ่ง เพื่อให้เกิดผลผูกพันทางกฎหมายขึ้นระหว่างบุคคลสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนอีกฝ่ายหนึ่งคือผู้ซื้อ  โดยมีกรมที่ดินเข้ามาดูแลความถูกต้องและเป็นธรรมในการซื้อขาย  แต่อย่างไรก็ตามการมีความละเอียดและรอบคอบเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ซื้อ  DDProperty รวบรวมสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อพึงระวังและให้ความสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ มือสองไว้ดังนี้
 
ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์  
เป็น สิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ซื้อต้องทำให้เกิดความแน่ใจเป็นอันดับแรก  ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความเป็นเจ้าของได้จากสำเนาโฉนดที่ดินทั้งด้านหน้าและ ด้านหลัง  โฉนดจะบอกรายละเอียดของตัวบ้านที่จะซื้อและสถานะการจำนองของอสังหาริม ทรัพย์ว่าติดจำนองกับสถาบันการเงินอยู่หรือไม่  เจ้าของจะมีชื่ออยู่ในลำดับสุดท้าย หรือก่อนจำนองกับธนาคาร  ตรงนี้ให้เปรียบเทียบกับบัตรประชาชน  นอกจากนี้การระบุชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านก็เป็นการยืนยันความเป็น เจ้าของอีกทางหนึ่ง  ทั้งนี้ต้องระวังโฉนดปลอมโดยสามารถตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนได้จากสำนักงาน ที่ดินโดยตรงและสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่  อีกทั้งเจ้าของบ้านต้องมีกุญแจและพาผู้ซื้อชมอสังหาริมทรัพย์ได้ทั่วทุก ส่วน  ซึ่งในการเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายจะไม่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายใดๆจากผู้ ซื้อ
 
อสังหาริมทรัพย์
เป็น สาระสำคัญของการซื้อขายที่กำลังจะเกิดขึ้น  ต้องมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสาธารณะหรือเป็น ที่เอกชนที่บริจาคให้เป็นสาธารณะเพราะถึงแม้ว่าจะมีโฉนดแต่ก็จะถูกเพิกถอน สิทธิ์ภายหลังได้  นอกจากนี้ควรให้ความสนใจรูปแบบของบ้านว่ามีการก่อสร้างตามแบบที่ได้รับการ รับรองจากสำนักงานที่ดิน  การต่อเติมต้องถูกต้องตามหลักกฎหมายมิฉะนั้นแล้วอาจจะถูกสั่งให้รื้อถอนใน ภายหลังได้เช่นกัน  นอกจากนี้ถ้าหากพบความชำรุดหรือบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ให้ทำรายการบันทึก และถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐานแล้วให้ผู้ชายลงชื่อในบันทึก กรณีที่ผู้ขายรับปากว่าจะซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนโอน  ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์ไม่รับโอนเมื่อถึงกำหนดถ้าหากผู้ขายยังไม่ซ่อม แซมอสังหาริมทรัพย์
 
สัญญาจะซื้อจะขาย
การ ทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นนำไปสู่การจ่ายเงินก้อนแรกของผู้ซื้อซึ่งคือเงินมัด จำแทนการสัญญาว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในช่วงระยะ เวลาที่กำหนด  ถ้าหากมีการผิดสัญญาเกิดขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อผู้ขายสามารถริบมัดจำที่ได้และ ถ้าผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ต้องคืนมัดจำให้ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย  ดังนั้นถ้าหากผู้ซื้อต้องการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กับธนาคารให้ขอถ่าย สำเนาโฉนดไปติดต่อกับธนาคารก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อที่ว่าหากไม่สามารถขอกู้ได้จะได้ไม่ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ ซึ่งถ้ากู้ไม่ผ่านจะถูกผู้ขายริบ  ถ้าหากขอกู้ได้หรือไม่ต้องการกู้ก็เข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ เลย  ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนโดยเผื่อเวลาไว้ประมาณ 1 เดือนเพื่อตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์และภาวะผูกพันต่างๆอันเนื่องมา จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่านิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น  โดยในสัญญาซื้อขายจะต้องระบุถึงรายละเอียดต่อไปนี้
 
รูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด) และจำนวนชั้น
ข้อมูลที่ตั้ง บ้านเลขที่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด
ข้อมูลตามโฉนดที่ดิน เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
ราคาที่ตกลงซื้อขาย
จำนวนเงินที่วางมัดจำครั้งที่ 1
ผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน
ระยะเวลาที่กำหนดให้มีการทำสัญญาซื้อขาย
เงื่อนไขการผิดสัญญา ระบุว่า หากผู้จะซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำได้  แต่ในกรณีที่ผู้จะขายทำผิด
    สัญญาจะต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้จะซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร
ลงชื่อผู้จะซื้อ ผู้จะขาย พร้อมทั้งชื่อพยานฝ่ายละสองคนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
ติดอากรสแตมป์เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย  
 
สัญญาซื้อขาย
เป็น สัญญาที่สำคัญที่สุดเนื่องจากมีผลให้เกิดการจ่ายเงินก้อนใหญ่ที่สุดของผู้ ซื้อ  โดยจะมีการวางมัดจำอีกครั้งเพื่อกำหนดเวลาที่จะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์จาก ผู้ขายไปสู่ผู้ซื้อ  โดยทั่วไปจะกำหนดระยะเวลาประมาณ 1 เดือนหลังจากทำสัญญาซื้อขาย  การทำสัญญาในส่วนนี้ต้องกระทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้นจึงจะมี ผลผูกกันตามกฎหมาย  หลังจากที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วควรขอให้สำนักงานที่ดินไปรังวัดที่ดินเพื่อ ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน  ซึ่งในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุรายละเอียดต่อไปนี้
รูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด) และจำนวนชั้น
ข้อมูลที่ตั้ง บ้านเลขที่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด
ข้อมูลตามโฉนดที่ดิน เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
ราคาที่ตกลงซื้อขาย
จำนวนเงินที่วางมัดจำครั้งที่ 2 มีเงื่อนไขว่าจะมีการโอนเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่กำหนด 
ผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอน
ระยะเวลาที่กำหนดให้มีการโอนอสังหาริมทรัพย์ 
เงื่อนไขการผิดสัญญา ระบุว่า หากผู้ซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้ขายยึดเงินมัดจำได้  แต่ในกรณีที่ผู้ขายทำผิดสัญญาจะ ต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร
ลงชื่อผู้จะซื้อ ผู้จะขาย พร้อมทั้งชื่อพยานฝ่ายละสองคนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
ติดอากรสแตมป์เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์ตามกฎหมาย  
 
ข้อ ควรระวังในส่วนของสัญญาในกรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินคือ จะต้องระบุหรือกล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วย  ผู้ขายที่จงใจหลีกเลี่ยงภาษีอากรจะระบุในสัญญาว่าเป็นการโอนขายที่ดินอย่าง เดียว  นอกจากนั้นต้องใส่ใจเรื่องประเภทของสัญญาที่กำลังทำอยู่ทุกครั้งสัญญาซื้อ ขาย สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าซื้อ ไม่สามารถทดแทนกันได้ มีผลบังคับใช้แตกต่างกัน  
 
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com
 
ที่มา http://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/เตรียมตัวก่อนซื้อ/ข้อพึงระวังในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง/944

เลือกภาษา/Select Language